소유권이전등기란? 어떤 경우에 해야할까? 절차, 방법, 비용, 소가 계산 정리

소유권이전등기소송은 등기를 넘겨받을 권리가 있는데 상대방이 등기 신청에 협력하지 않을 때 청구할 수 있습니다. 등기를 청구할 권리는 매매, 증여, 명의신탁 해지, 점유취득시효 같은 원인에서 생깁니다. 원인이 무엇이냐에 따라 입증할 사실과 소송 상대방도 달라집니다.

잔금을 다 냈는데 매도인이 등기를 거부하는 경우 매수인은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 소송으로 청구할 수 있습니다. 매매는 재산권 이전과 대금 지급을 약정하는 것만으로 효력이 생기므로(민법 제563조) 매도인은 소유권을 넘겨줄 의무를 집니다. 매도인이 시세 상승을 이유로 돈을 더 요구하거나 연락을 끊어도 이 의무는 그대로 남습니다. 판결이 확정되면 매수인은 매도인의 협력 없이 혼자 등기를 신청하게 됩니다.

증여, 상속, 명의신탁 해지, 점유취득시효로 청구하는 경우에도 소유권이전등기를 소송으로 구할 수 있습니다. 원인마다 소송 상대방과 청구 요건은 다릅니다. 종중·배우자·종교단체 특례에 해당하지 않는 명의신탁은 약정 자체가 무효입니다(부동산실명법 제4조). 무효인 명의신탁은 해지를 원인으로 청구할 수 없어, 유형에 따라 다른 법리로 다퉈야 합니다.

계약서 없이 거래한 경우에도 매매 사실을 입증할 수 있다면 소유권이전등기 청구가 가능합니다. 매매는 서면을 요건으로 하지 않고 당사자의 약정만으로 성립하기 때문입니다(민법 제563조). 소송의 쟁점은 계약 내용의 입증이며, 대금 이체내역과 문자·통화 기록으로 부동산과 매매대금에 관한 합의가 있었음을 보여줘야 합니다. 증여라면 서면이 없을 때 증여자가 해제할 수 있어(민법 제555조) 서면 증여였는지가 먼저 문제됩니다.

등기청구권 소멸시효가 지났는지 확인하는 기준은 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있는지입니다. 소유권이전등기청구권은 채권이라 10년간 행사하지 않으면 소멸하지만(민법 제162조 ①), 부동산을 인도받아 사용하고 있다면 시효가 진행하지 않습니다. 인도받지 못한 상태라면 잔금 지급일 등 권리를 행사할 수 있게 된 때부터 10년이 지났는지 따져봅니다(민법 제166조 ①).

[대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결]

시효제도의 존재이유에 비추어 보아 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아서 이를 사용수익하고 있는 경우에는 그 매수인을 권리 위에 잠자는 것으로 볼 수도 없고 또 매도인 명의로 등기가 남아 있는 상태와 매수인이 인도받아 이를 사용수익하고 있는 상태를 비교하면 매도인 명의로 잔존하고 있는 등기를 보호하기 보다는 매수인의 사용수익상태를 더욱 보호하여야 할 것이므로 그 매수인의 등기청구권은 다른 채권과는 달리 소멸시효에 걸리지 않는다고 해석함이 타당하다.

매도인이 사망했거나 행방불명인 경우 소송 상대방은 사망이면 상속인 전원이고, 행방불명이면 매도인 본인입니다. 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하므로(민법 제1005조) 소유권이전등기 의무도 함께 넘겨받습니다. 상속인 일부만 피고로 하면 나머지 상속인의 지분은 판결을 받지 못하므로 가족관계 서류로 상속인을 모두 확인해야 합니다. 행방불명인 매도인은 주소를 알 수 없다는 사정을 소명해 공시송달로 소송을 진행합니다(민사소송법 제194조).

소유권이전등기소송은 판결 확정까지 시간이 걸리고, 그동안 매도인 명의로 남은 부동산은 팔리거나 담보로 잡힐 수 있습니다. 소송 도중 제3자가 먼저 등기를 마치면 승소하고도 부동산을 넘겨받지 못하므로 처분을 막는 조치가 소장보다 먼저 필요합니다.

소송 중 이중매매로 제3자가 먼저 소유권이전등기를 마치면 원칙적으로 그 제3자가 소유자가 되고, 원고는 이전등기 대신 손해배상을 청구해야 합니다. 제3자가 매도인의 배신행위에 적극 가담했다면 그 매매는 반사회질서 법률행위로 무효가 될 수 있습니다(민법 제103조). 근저당이 설정되면 원고가 나중에 소유권을 넘겨받더라도 그 근저당 부담을 안은 채 취득합니다. 변론종결 전에 부동산을 넘겨받은 사람에게는 판결의 효력도 미치지 않습니다(민사소송법 제218조 ①). 중도금을 받은 매도인이 부동산을 제3자에게 처분했다면 형사상 배임죄가 성립해 고소도 함께 검토할 수 있습니다.

[대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결]

중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 고의로 제3자에게 부동산을 처분하는 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다.

처분금지가처분 신청 시기는 본안 소송 전이라도 상관없으며, 매도인이 등기를 거부하고 처분할 염려가 생긴 때 바로 신청할 수 있습니다(민사집행법 제300조 ①). 가처분 결정이 나면 등기부에 가처분 등기가 기입됩니다. 그 뒤에 이루어진 소유권이전이나 근저당 설정은 가처분채권자인 원고에게 대항하지 못합니다. 원고가 본안에서 승소하면 가처분 이후에 들어온 등기의 말소를 구하게 됩니다.

[대법원 1992. 2. 14. 선고 91다12349 판결]

부동산처분금지가처분등기가 유효하게 기입된 이후에도 가처분채권자의 지위만으로는 가처분 이후에 경료된 처분등기의 말소청구권은 없으며, 나중에 가처분채권자가 본안 승소판결에 의한 등기의 기재를 청구할 수 있게 되면서 가처분등기 후에 경료 된 가처분 내용에 위반된 위 등기의 말소를 청구할 수 있는 것이고, 또 등기공무원도 가처분 이후에 이루어진 가처분 위반등기를 직권으로 말소할 수도 없으므로 가처분 위반의 등기가 소유권이전등기시에 말소되지 아니한 채 남아 있다면 이는 말소하여야 할 등기상의 부담이라고 보아야 할 것이다.

가등기로 순위를 보전하는 방법은 소유권이전청구권을 미리 등기부에 올려 두는 것입니다(부동산등기법 제88조). 나중에 본등기를 하면 본등기 순위는 가등기 순위를 따르므로(부동산등기법 제91조) 가등기 뒤에 들어온 제3자의 등기보다 앞섭니다. 가등기는 원칙적으로 매도인과 함께 신청하지만, 매도인이 승낙하지 않으면 법원의 가등기가처분명령을 받아 원고 혼자 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제89조).

내용증명으로 할 수 있는 것은 등기 이행을 요구한 사실과 날짜를 공적으로 남기는 일이고, 할 수 없는 것은 매도인의 처분을 막는 일입니다.

소유권이전등기소송에서 원고가 입증할 사실은 등기청구권이 생긴 원인이고, 준비 서류는 그 원인을 보여주는 객관적 자료입니다.

매매, 증여, 상속, 점유취득시효별 입증 대상은 등기청구권이 생긴 원인 사실이며, 점유취득시효에서 소유의 의사와 평온·공연한 점유는 법률상 추정됩니다(민법 제197조 ①).

소유권이전등기소송에 필요한 계약서, 이체내역, 등기부등본, 토지대장 등 기본 서류는 다음과 같습니다.

매도인이 사망했다면 상속인을 확인할 기본증명서와 가족관계증명서가 더 필요합니다.

계약서가 없을 때 보강할 증거는 매매 합의와 대금 지급을 각각 보여주는 자료입니다.

• 대금 이체내역: 계약금·중도금·잔금이 매도인 계좌로 들어간 기록은 매매 합의를 뒷받침합니다. 이체 메모에 부동산 주소나 잔금 표시가 있으면 증명력이 높아집니다.
• 문자·통화 녹음: 매도인이 매매 사실이나 등기 이전 약속을 인정한 문자, 카카오톡, 통화 녹음을 확보합니다.
• 점유·관리 자료: 부동산을 인도받아 사용해 온 사실, 원고가 부담한 재산세·관리비 납부 기록으로 거래 이후 사정을 보여줍니다.
• 중개인·증인 진술: 거래를 중개한 공인중개사나 계약 자리에 있던 사람의 진술서, 증인신문으로 계약 내용을 입증합니다.

상대방이 계약 해제나 무효를 주장할 때 입증 책임은 주장하는 쪽에 있지만, 원고도 해제 요건이 갖춰지지 않았다는 반박 자료를 준비해야 합니다.

• 계약금 배액상환 해제: 매도인은 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다(민법 제565조 ①). 중도금을 이미 지급했다면 이 방식의 해제는 받아들여지지 않습니다.
• 잔금 미지급 해제: 매도인이 잔금 미지급을 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고해야 합니다(민법 제544조). 원고가 잔금을 제공했거나 매도인이 등기서류를 준비하지 않았다면 해제 요건을 다툴 수 있습니다.
• 계약 무효 주장: 토지거래허가구역 안의 토지처럼 허가가 필요한 거래라면 허가 여부가 계약 효력을 좌우합니다. 허가 대상이 아니라는 점은 토지이용계획확인서로 반박합니다.

잔금이 남아 있으면 법원은 매도인의 동시이행 항변(민법 제536조 ①)을 받아들여, 원고로부터 잔금을 받음과 동시에 등기절차를 이행하라는 상환이행판결을 선고합니다. 상환이행판결은 확정된 뒤에도 잔금 지급을 증명해 집행문을 받아야 등기를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제263조 ②). 매도인이 잔금 수령을 거부한다면 잔금을 변제공탁해(민법 제487조) 대금 지급을 마친 상태로 청구하는 방법도 있습니다.

소유권이전등기소송은 관할 법원에 소장을 내는 것으로 시작해 판결 확정으로 끝납니다. 법원에 내는 비용은 소가에 따른 인지대와 당사자 수에 따른 송달료가 기본입니다.

관할 법원은 피고 주소지 법원과 부동산 소재지 법원 중 원고가 고를 수 있고, 등기할 등기소가 있는 곳의 법원에도 소를 낼 수 있습니다. 피고가 멀리 살더라도 부동산이 원고 가까이 있다면 부동산 소재지 법원에 내는 쪽이 기일 출석 부담이 적습니다.

소장 청구취지 작성 방법은 누가 누구에게, 어떤 부동산을, 어떤 원인과 날짜로 이전등기하라는 것인지 빠짐없이 적는 것입니다. 부동산은 등기사항전부증명서의 표시를 그대로 옮겨 별지 목록으로 붙이고, 토지 일부라면 측량감정 도면으로 위치와 면적을 특정합니다.

소유권이전등기소송의 인지대와 송달료는 소가 계산 결과와 당사자 수에 따라 달라지지만 대략적인 기준은 다음과 같습니다.

위 금액은 사건별 편차가 크므로 참고만 하심이 적절합니다.

소유권이전등기소송 절차는 소장 제출부터 변론, 판결 확정까지 다음과 같습니다.

절차가 가장 자주 멈추는 곳은 2단계로, 피고 주소가 틀리면 소장 부본이 송달되지 않아 다음 단계로 넘어가지 못합니다. 주소를 알 수 없다면 공시송달로 진행합니다.

상대방 대응에 따라 달라지는 소송 기간은 피고가 답변서를 내는지, 청구를 다투는지에서 갈립니다.

승소 판결 후 소유권이전등기는 판결 확정 뒤 원고가 혼자 관할 등기소에 신청하는 방법으로 마칩니다.

확정판결로 혼자 등기를 신청할 수 있는 이유는 등기절차 이행을 명한 판결이 확정되면 매도인이 등기 신청 의사를 표시한 것으로 보기 때문입니다(민사집행법 제263조 ①). 부동산등기법도 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청하도록 정하고 있습니다(부동산등기법 제23조 ④). 매도인의 인감증명서나 등기필정보는 요구되지 않습니다.

판결에 의한 소유권이전등기 신청에 필요한 판결정본, 확정증명서 등 서류는 다음과 같습니다.

대리인이 신청한다면 위임장이 더 필요합니다.

상환이행판결이면 집행문이 필요한 경우는 판결 주문에 원고의 잔금 지급 같은 반대의무가 붙어 있을 때입니다. 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술할 것인 경우에는 집행문을 내어 준 때에 그 효력이 생기므로(민사집행법 제263조 ②), 판결 확정만으로는 등기를 신청할 수 없습니다. 원고는 잔금 지급 영수증이나 공탁서를 제출해 집행문을 받고, 집행문이 붙은 판결정본으로 등기를 신청합니다.

판결에 의한 소유권이전등기 취득세는 판결이 아니라 판결에 적힌 취득 원인과 부동산 종류에 따라 달라지지만 대략적인 기준은 다음과 같습니다.

위 금액은 사건별 편차가 크므로 참고만 하심이 적절합니다.

소유권이전등기소송을 준비하는 원고가 자주 묻는 질문은 다음과 같습니다.

변호사 없이 직접 소유권이전등기소송을 할 수 있습니다. 민사소송은 당사자 본인이 소장을 내고 변론할 수 있으며, 전자소송으로 접수하면 인지대도 10분의 9만 냅니다(민사소송 등 인지법 제16조 ①). 가처분 신청서나 청구취지의 형식이 맞지 않으면 보정명령이 나와 절차가 그만큼 늦어집니다.

등기청구권 소멸시효는 등기를 청구할 수 있게 된 때부터 10년을 계산하며(민법 제166조 ①), 매매라면 보통 약정한 잔금 지급일이 기준이 됩니다. 매수인이 부동산을 인도받아 점유하는 동안에는 진행하지 않습니다. 중단 방법은 소송 제기, 가압류·가처분, 매도인의 승인입니다(민법 제168조). 내용증명 같은 최고는 6개월 안에 소송이나 가처분을 해야 중단 효력이 유지됩니다(민법 제174조).

부부간 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 유효하므로(부동산실명법 제8조 제2호) 해지하고 이전등기를 청구할 수 있습니다. 청구취지에는 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구합니다. 상대방이 조세 포탈 등의 목적을 들어 무효를 주장하면 명의신탁 경위와 매수 자금의 출처가 쟁점이 됩니다.

토지 일부만 매수한 경우에도 매수한 부분을 특정할 수 있다면 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 청구취지에는 측량감정 도면으로 매수 부분의 위치와 면적을 표시합니다. 1필지의 일부는 그대로 이전등기를 할 수 없어, 승소 후 토지 분할과 분필등기를 먼저 마친 뒤 이전등기를 신청합니다.

상대방이 항소하면 항소심 판결이 확정된 뒤에 등기할 수 있습니다. 등기절차 이행을 명한 판결은 확정되어야 매도인이 의사를 표시한 것으로 봅니다(민사집행법 제263조 ①). 1심 판결에 가집행을 붙여 먼저 등기하는 방법은 쓸 수 없습니다. 항소심이 진행되는 동안 부동산 처분은 앞서 해 둔 처분금지가처분으로 막습니다.

소송비용은 패소한 상대방에게 받을 수 있습니다(민사소송법 제98조). 판결에 액수가 정해지지 않았다면 판결 확정 후 제1심 법원에 소송비용액 확정을 신청해 금액을 정합니다(민사소송법 제110조 ①). 인지대와 송달료 외에 변호사 보수도 소송비용에 들어가지만, 대법원규칙이 정한 한도 안에서만 인정됩니다.

소유권이전등기 사건은 판결 확정 전에 부동산이 제3자에게 넘어가는지에 따라 내 명의 등기와 손해배상 청구로 결과가 갈립니다. 처분 여부를 원고에게 유리하게 만들려면 소장 제출 전에 등기사항전부증명서로 권리관계를 확인하고, 처분금지가처분이나 가등기로 순위를 먼저 확보해야 합니다. 가처분은 매도인이 등기 거부 의사를 밝힌 직후에 해야 이중매매와 근저당 설정을 막는 효과가 있습니다. 실무적으로 소유권이전등기는 잔금을 모두 치렀더라도 판결 확정 전 제3자 명의 등기로 부동산을 잃을 위험이 있어 소장 제출 전에 처분금지가처분부터 신청하시는 것을 추천드립니다.

소유권이전등기는 청구 원인과 가처분 시기 등 여러 요소에 따라 등기 가능 여부가 크게 차이가 날 수 있습니다. 또한 내용에 따라 처분금지가처분, 이전등기 청구소송, 손해배상 청구 등 여러 방면의 해결 방법을 모색해야 할 수 있습니다. 현재 소유권이전등기로 문제가 생긴 경우 아래 연락처를 통해 사건 쟁점과 대응 전략을 확인하시기 바랍니다.